임차인의 부속물매수청구권

이번에는 민법 행정사 2차 계약법 사례문제 중에서 2020년도 제8회에 출제된 4번 문제의 쟁점을 살펴보았다.

부속물매수청구권이란 건물 기타 공작물의 임차인 또는 전차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시키거나 임대인으로부터 매수한 부속물을 임대차 종료 시에 임대인에게 매수해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말한다. (민법 제646조)

이러한 부속물 매수청구권의 성질은 임대인의 승낙과는 무관하게 임차인의 단독의 의사표시로서 성립하는 형성권이다.

이러한 부속물매수청구권이 성립하기 위한 몇 가지 요건을 살펴보면 다음과 같다.

1. 건물 기타 공작물에 대한 임차인 또는 전차인일 것

2. 임대인으로부터 동의를 얻었거나 임대인으로부터 매수한 것일 것

3. 건물 등의 편익에 제공하였을 것

단지 임차인의 특수목적을 위해 부속한 것은 대상이 되지 않는다. 그리고 임대인으로부터 매수한 것은 편익에 제공되어야 할 것이라는 요건을 갖추지 않아도 된다.

4. 부속물은 부합이 되지 않고 독립성이 인정될 것

건물 자체의 수선이나 증, 개축 부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성 부분이 되고 독립된 물건은 될 수 없어서 비용상환청구권이 성립되는가의 문제가 된다. 따라서 부속물매수청구권이 인정되려면 독립성을 갖추고 있어야 한다.

5. 임대차가 종료한 후일 것

6. 임차인의 채무불이행으로 인한 임대차의 해지사유가 아닐 것 (판례)

임차인의 채무불이행으로 인해 임대차가 해지된 사유일 때에는 판례는 임차인은 부속물매수청구권을 행사할 수 없다고 한다.

이러한 요건을 갖추어 부속물매수청구권을 행사하면 다음과 같은 효력이 있게 된다.

1. 동시이행관계

임대인의 부속물 매수대금의 지급과 임차인 또는 전차인의 부속물 및 건물 기타 공작물의 인도는 동시이행관계에 있게 된다

2 유치권의 성립 여부

유익비의 지출에 대하여는 유치권 인정이 성립되지만, 부속물매수청구권은 임차물 자체에 관하여 발생한 채권은 아니므로 임대인에 대한 부속물매수대금채권을 가지고 임차목적물에 대하여 유치권을 주장할 수는 없다.

3. 매매계약의 성립

이러한 부속물매수청구권을 행사하면 그 행사 시의 시가에 의한 매매계약이 성립한 것으로 본다.

4. 편면적 강행규정

민법 제652조에 의하여 부속물매수청구권은 편면적 강행규정이므로 부속물 매수를 청구할 수 없다는 당사자간의 특약은 임차인 또는 전차인에게 불리한 특약이 되므로 그 효력이 없어서 무효가 된다.

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