상가건물 임대차보호법 (계약갱신요구권)

이번에는 행정사 2021년도 제9회 기출문제 중에서 문제 4번에 대한 쟁점을 살펴보았다. 문제 3번까지가 사례문제인데 반하여 4번은 단문으로 출제되었다.

 

 

상가건물임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정하여 국민경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 하는 법이다.

 

상가임대차의 경우에 동법 제9조에서 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다고 하여 최단 존속기간을 규정하고 있고, 만약 당사자 간에 1년 미만으로 정했다면 임차인은 그 정한 기간이 유효하다고 주장할 수 있게 된다. 

 

이러한 상가임대차의 경우도 임차인은 임대차 기간 만료 전에 임대인에게 계약의 갱신을 요구할 수 있는데 이에 대하여 알아보면 다음과 같다.

 

이러한 갱신을 요구할 수 있는 권리를 계약갱신요구권이라고 하며 동법 제10조에서 아래와 같이 규정하고 있다.

임차인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 계약갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다고 되어있고, 다만 다음의 각 호의 경우에는 임대인이 거절을 할 수 있는 정당한 사유가 된다. 

 

 

 

이러한 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. (동법 제10조 제2항)

 

이러한 갱신 요구에 의하여 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만 차임과 보증금은 동법 제11조에 의한 차임증감청구권에 따른 범위 내에서 증감할 수 있는데 차임 또는 보증금의 증액 청구는 청구 당시의 차임 또는 보증금의 100분의 5의 금액을 초과하지 못하며, 또한 임대차 계약 또는 약정한 차임 등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다

 

만약 임차인이 위와 같은 계약갱신을 요구하지 않은 경우에는 묵시적 갱신이라고 하여 다음의 절차에 따른다.

 

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즉 이때에는 임대인이 임대차기간 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 임차인에게 갱신 거절의 통지 또는 조건 변경의 통지를 하지 아니하게 되면  그 기간이 만료된 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보게 된다.

 

따라서 이 규정에 의하면 전 임대차와 동일한 보증금과 차임이 적용된다. 그리고 이와 같은 사유에 해당하게 되면 임대차의 존속기간은 1년으로 본다 (동법 제10조 제4항)

 

  이 경우와 같은 묵시의 갱신에 의하여 임대차가 존속할 때에는 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지의 통고를 할 수 있으며, 임대인이 이 통고를 받은 날로부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생하게 된다.