재산세 (부동산세법 기초정리)

재산세는 과세기준일 현재 토지, 건축물, 주택, 항공기 및 선박의 보유에 대하여 정기적으로 부과되는 지방세로서 시․군․구세인데 다음을 특징으로 한다.

 

보유단계에서 발생하는 보유세이며, 세액은 과세권자의 고지서 발급에 의한 보통징수 방법으로 한다.

또한 공부상 현황과 사실상의 현황이 다르면 사실상 현황에 의해 부과되는 사실 과세이다. 그러나 공부상 현황과 이용도를 달리하여 재산세 세부담이 낮아지는 경우와 같이 공부상 현황에 따라야 하는 예외들도 있다.

 

토지에 대한 재산세 과세대상은 종합합산과세, 별도합산과세 및 분리과세대상으로 구분한다. (지방세법 제106조 제1항, 지방세법 시행령 제101조~제103조 참조)

 

법제처 홈페이지 자료 참조

주택이란 그 부속토지를 합한 의미가 있다. 즉 주택 건물과 부속토지를 한 물건으로 하여 주택에 대한 재산세로 과세한다.

 

겸용 주택의 경우 (주거용과 주거 외의 용도를 겸하는 건물)

① 1동(棟)의 건물이 주거와 주거 이외의 용도에 사용되는 경우에는 주거용 부분만을 주택으로 본다. (아파트)

② 1구(構)의 건축물이 주거와 주거 외의 용도에 겸용되는 경우에는 주거용으로 사용되는 면적이 50% 이상인 경우에는 주택으로 본다 (한 사람 소유자 건물)

 

주택 부속토지의 경계가 명백하지 아니한 경우 그 주택의 바닥면적의 10 배에 해당하는 토지를 주택의 부속토지로 한다.

 

납세의무자는 원칙적으로 과세기준일 (매년 6월 1일) 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자이다.

공유재산인 경우, 지분에 해당하는 부분은 그 지분권자 (지분표시가 없는 경우는 지분이 균등한 것으로 본다)이다.

 

예외적으로 공부상의 소유자가 매매 등의 사유로 소유권이 변동하였으나 신고하지 아니하여 사실상의 소유자를 알 수 없는 때에는 공부상의 소유자를 납세 의무자로 본다,

 

재산이  종중 소유임을 신고하지 아니하였을 때는 공부상 소유자를 납세의무자로 본다. 

 

국가 등으로부터  연부로 매매계약을 체결하고 그 재산의 사용권을 무상으로 받은 경우에는 그 매수 계약자를 납세의무자로 본다.

 

국가 등의 소유에 속하는 재산에 대하여는 비과세인데, 비과세 대상은 지방세법 제109조, 지방세법 시행령 제108조를 참조하면 된다.

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과세표준과 세율 (지방세법 제110조 및 지방세법 시행령 제109조)

 

토지, 건축물, 주택과 같은 부동산이면 그 시가표준액에 공정시장가액 비율(토지 또는 건축물은 70%, 주택은 60%)을 곱하여 산정한 가액으로 하며, 선박, 항공기의 경우는 시가표준액으로 한다.

표준세율 -법제처 홈페이지 참조

주택이란 주택과 토지를 합한 1 물건으로 하여 0.1%~0.4%의 누진세율을 적용하여 주택별로 세액 산정한다. 

1인이 여러 개의 주택을 보유한 경우에도 그 가액을 합산하여 초과 누진세율을 적용하지 않고, 독립된  1구의 주택마다 산출된 세액을 단순 합계하여 총세액으로 한다.

 

주택은 주택법에 의한 주택을 말하므로 이에는 별장을 포함하여, 주택에 대한 재산세로 과세한다.

별장도 주택에 대한 재산세로 과세하기 때문에 별장과 부속된 토지를 한 물건으로 하여 별장 별로 세액 산정하고 납부기간도 주택에 따른 재산세로 하나, 세율은 1,000분의 40으로 비례세율이다.

 

1세대 1 주택(시가표준액 9억 원 이하의 주택에 한정)에 대하는 특례세율이 적용되는데, 0.05%~0.35%의 누진세율을 적용한다. 1세대 1 주택을 판단할 때 신탁된 주택은 위탁자의 주택 수에 가산한다.

 

주택을 2인 이상이 공동으로 소유하거나 토지와 건물의 소유자가 다를 경우 해당 주택에 대한 세율의 적용은 당해 주택의 토지와 건물의 가액을 합산한 과세표준에 표준세율 또는 특례세율을 적용한다.

 

토지는 주택의 부속토지 및 별장의 부속토지를 제외한 모든 토지이다.(미등록 토지포함)

 

건축물이란 상가건물, 공장용 건물을 말하므로 건축물은 이에 따른 부속 토지와는 구분한다. 건축물에는 주택 건물 및 별장 건물은 제외한다. (이중고지방지)

건축물의 세율은 0.25%

시내 주거지역 내 공장용 건축물은 0.5% 

 

재산세의 납세지는 토지, 건축물, 주택 등의 소재지이다.

 

재산세의 징수방법은 다음과 같다.

 

납세고지서를 발급하는 경우를 살펴보면 다음과 같다.

 

- 토지에 대한 재산세 : 한 장의 납세고지서로 발급

- 토지 외의 재산에 대한 재산세 : 건축물⋅주택⋅선박 및 항공기로 구분하여 과세대상 물건마다 각각 한 장의 납세고지서로 발급하거나 물건의 종류별로 한 장의 고지서로 발급할 수 있다. (상가건물, 토지--> 구분하여 고지)

 

재산세로 징수할 세액이 2,000원 미만인 때에는 재산세를 징수하지 않는다. 

 

재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 하며, 납기는 다음과 같다.

재산세는 납부세액이 1천만 원을 초과 시 물납이 가능하며, 납부세액이 250만 원을 초과하는 경우에는 일부를 분납하게 할 수 있다. 즉 지방자치단체장은 납부기한이 지난날부터 2개월 이내에 분할 납부하게 할 수 있는데,

 납부할 세액이 500만 원 이하인 경우는 250만 원을 초과하는 금액, 납부할 세액이 500만 원을 초과인 경우는 그 세액의 50% 이하의 금액이다.

 

기타 세부담의 상한은 지방세법 제122조에서 규정하고 있다.