지상물매수청구권 포기약정

이번에는 토지임대차에서의 임차인의 지상물매수청구권 및 그 포기 약정의 효력에 관한 계약법 기출문제의 내용을 살펴보았다.

 

2015년 행정사 계약법 기출문제

토지임차인은 존속기간이 만료한 경우에 그 지상시설이 현존한다면 토지임차인은 임대인을 상대로 계약의 갱신을 청구할 수 있다. 그러나 임대인이 이를 거절하는 때에는 그 지상물의 매수를 청구할 수 있다. (민법 제643조) 

 

지상물매수청구권은 형성권이므로, 행사 시 지상물에 대한  매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생한다. 

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이러한 지상물매수청구권이 성립하기 위해서는 1) 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차일 것과 2) 임대차기간의 만료 시 그 지상에 임차인 소유의 지상시설이 현존하고 있을 것이 요구된다.

 

지상물매수청구권의 상대방은 임차권 소멸 당시의 임대인이며, 임차권 소멸 후 제3자에게 소유권이 이전 시에는 신소유자에게도 가능하다. 지상물매수청구권의 행사로서 지상물에 관하여 매매계약이 성립하며 매매대금은 일반적으로 매수청구권 행사 당시에 평가된 시가이다.

임차인의 건물 이전 의무는 임대인의 지상물 대금지급의무와 동시이행 관계이다.

 

이러한 지상물매수청구권은 강행규정이다. 따라서 임대인과 지상물 매수청구의 포기 약정은 이에 위반하는 것으로서 임차인에게 불리한 약정으로서 그 효력이 없는데, 판례는 임대차 계약의 조건이나 계약이 체결된 경위 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정되지 않는다면 위와 같은 약정은 임차인에게 불리한 것으로서 효력이 없다고 한다.

 

이러한 판례의 취지에 따르면 실질적으로 임차인에게 불리하다고 볼 수 없는 특별한 사정이 인정된다면 포기 약정도 유효하다고 본다.

 

그리고 토지 임차인의 채무불이행으로 인하여 임대차가 해지된 경우에는 토지 임차인에게 지상물매수청구권은 인정되지 않는다.