계약금지급 후 매도인 및 매수인의 해제

이번에는 계약금이 수수된 상태에서 매수인과 매도인이 계약의 해제를 할 수 있는가를 알아보았다. 행정사 2018년도 계약법 사례문제에서 관련된 문제가 있어 그 내용과 쟁점들을 살펴보았다.

첫 번째 문제는 계약금의 법적 의미와 甲은 乙로부터 계약 날인 2월 1일에 3천만 원을 수령하고 나머지 7천만 원은 2월 15일 날 수령하기로 약정하였는데  甲이 중간인 2월 10일에 매매계약을 해제하고자 한다면 乙에게 얼마를 상환해주어야 하는지를 묻고 있다.

 

계약금은 증약금으로서의 성질과 함께 민법 제565조에 의해서 해약금으로 추정된다. 즉 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 수령자는 받은 계약금의 배액을 제공하고 해제할 수 있으며, 교부자는 이를 포기하고 해제할 수 있게 된다.

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따라서 甲은 계약금의 일부만 수령한 상태라도 계약금을 1억 원으로 약정하였으므로 실제 교부받은 금액을 기준으로 하지 않고, 약정 계약금의 배액인 2억을 배상하여야 한다. 다만 7천만 원은 아직 수령하지 않았으므로 이를 공제하여 1억 3천만 원을 지급하고 해제할 수 있다고 보인다.

 

이러한 계약금에 기한 해제는 원상회복의 문제가 발생하지 않으며, 채무불이행에 의한 해제가 아니므로 별도로 손해배상의 문제는 발생하지 않는다.

 

두 번째 문제는 중도금 지급기일을  6월 1일로 약정한 상태에서  乙이 5월 1일에 중도금을 지급하려고 하였으나 甲이 이를 거절한 경우로서 그 후 甲이 5월 5일에 계약금의 배액을 매수인에게 제공하고 계약을 해제할 수 있는가의 문제이다.

 

채무자는 중도금 지급기일 전에 중도금의 이행의 제공을 한 것인데, 판례는 채무의 이행기 전에 이행을 착수하지 않기로 하는 특약 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다고 한다.

따라서 乙의 자기앞수표의 교부는 이행의 착수에 해당하며 甲은 매수인의 이행의 착수 전에 계약해제의 의사표시를 한 적이 없으므로, 결국 甲은 매수인의 중도금 수령을 거부하고 계약금의 배액을 공탁하였다고 하더라도 계약을 해제를 할 수는 없게 된다고 본다.