지상물매수청구권 (토지임차인)

이번에는 토지임대차에서 임차인이 건물을 신축하여 영업을 한 후 임대차기간이 만료되었을 때 임차인이 주장할 수 있는 지상물매수청구권에 대한 행정사 2018년도 제6회 계약법 문제의 내용과 쟁점들을 살펴보았다.

 

본 사안은 민법 제643조에 의한 토지임차인의 지상물매수청구권에 대한 내용이다. 제643조에서는 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료 시, 건물, 수목 기타 지상시설이 현존할 때에는 지상권자의 갱신 및 매수청구권에 관한 제283조가 준용된다고 되어 있다.

 

따라서 토지임차인의 임대인에 대한 지상물매수청구권을 행사할 수 있기 위해서는 위의 법규정에 의한 토지임대차에서 지상시설이 현존할 것이라는 요건들을 갖추어야 하며,  먼저 토지임차인은 기간 만료로 임대차가 종료된 때에는 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있고 만약 임대인이 갱신을 원하지 않으면 2차적으로 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있다.

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그러나 임대목적에 반하여서 축조된 것이거나, 임대인의 예상할 수 없는 고가의 것이라는 등의 사유가 있으면 매수청구가 안된다고 해석한다. 그러나 임대인의 동의 없이 신축하거나 무허가 건물이라도 매수청구권을 행사 할 수 있다.  또한 그 지상물의 경제적 가치 여부나 임대인에게 소용이 있는지 등은 임대인의 거절 사유가 되지 않는다.

 

이러한 지상물매수청구권은 형성권으로서 이를 행사하게 되면 지상물에 대한 매매계약이 성립한 것과 같은 효과가 발생한다. 또한 강행규정으로서 임차인에게 불리한 당사자간의 특약은 그 효력이 없게 된다.

 

따라서 사안에서 임대차 종료 시 甲은 건물을 철거하고 원상회복한다는 특약을 하였더라도 乙에게 1차적으로 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 만약 乙이 계약의 갱신을 원하지 않으면 2차적으로 지상물매수청구권을 행사할 수 있게 된다.

 

그러나 만약 임대차의 종료 사유가 토지 임차인의 채무불이행이라면 계약의 갱신 및 지상물 매수의 청구는 할 수 없게 된다.

 

사안을 정리하면 매수청구의 상대방은 임차권이 소멸될 때의 임대인이지만 제3자가 임차권 소멸 후에 그 토지를 양수하였다면 그 신소유자(토지 양수인)에게 매수청구를 할 수 있다. 

 

따라서 토지가 양도된 사실은 없으므로 甲은 지상물매수청구권을  乙에게 행사할 수 있고 지상물의 매매대금은 특별한 사정이 없는 한 매수청구 행사 당시의 건물의 시가이다. 또한 甲의 인도의무와 乙의 대금지급 의무는 동시이행관계가 된다.