임대차 부속물매수청구권 및 임차권의 양도

이번에는 임대차에서의 부속물매수청구권과 임차권의 양도에 대한 2018년도 행정사 2차 계약법 문제의 내용과 쟁점들을 살펴보았다.

 

먼저 (1) 번 문제는 민법 제646조의 부속물매수청구권에 대한 문제인데, 부속물매수청구권이란 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 것이거나 임대인으로부터 매수한 부속물이 있는 경우에  임대차 종료 시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말하며 이는 형성권이다.

2. 부속물매수청구권을 행사하려면 몇 가지 요건이 필요한데 다음과 같다.

 

1. 건물 기타 공작물의 임차인일 것

 

2. 건물 등의 사용의 편익을 위하여 부속시켰을 것

 

3. 임대인의 동의를 얻었거나 임대인으로부터 매수하였을 것

 

4. 그리고 건물과는 독립한 별개의 물건일 것이라는 요건이 필요한데, 예를 들어 건물 자체의 수선 내지 증, 개축 부분은 특별한 사정이 없는 한 건물 자체의 구성 부분이 되고 독립성은 없다고 판단한다.

 

이러한 부속물매수청구권은 판례에 의하면 임차인의 채무불이행으로 인하여 임대차 관계가 해지된 경우에는 인정되지 않는다고 한다.

 

여기에서 부속물이란 건물 기타 공작물의 사용에 객관적 이용가치를 증대시키는 것이어야 하며, 오로지 임차인의 특수목적을 위한 것으로 사용하는 물건일 때에는 해당하지 않는다.

사안에서의 차양과 유리 출입문은 임대인 乙의 동의를 얻어 부속시킨 것으로서 음식점 운영을 위해 건물 이용의 객관적 이용가치를 증가하게 한 것으로 볼 수 있으며, 따라서 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 것으로서 독립성을 갖고 있는 부속물로 보이므로 甲은 乙에게 부속물매수청구가 가능하다고 본다.

 

이러한 부속물매수청구권은 강행규정으로서 이를 배제하는 특약은 임차인에게 불리한 것으로서 무효가 된다.

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문제(2)는 임차인 甲이 제3자 丙에게 위 건물의 2층에 대한 임차권을 양도한 경우인데, 이는 임대인 乙의 동의가 있는 경우와 없는 경우에 따라서 법률 효과가 달라진다.

1. 임대인 乙의 동의가 있는 경우

임차권의 양도에 의해 임차인 甲은 임대차 관계에서 완전히 벗어나고, 양수인 丙은 임차인의 지위를 승계하여 임차인으로서의 권리와 의무를 승계한다. 이때 양도인 甲의 연체차임 채무나 기타 손해배상채무는, 원칙적으로 양수인 丙에게 이전하지는 않는다.

 

2. 임대인 乙의 동의가 없는 경우

임차인 甲과 양수인 丙과의 양도계약은 당사자 사이에서는 유효하다. 따라서 임차인 甲은 양수인 丙을 위하여 임대인의 동의를 얻어줄 의무가 있게 된다.

 

임대인 乙과 양수인 丙과의 관계는 임대인의 동의가 없었으므로 양수인이 목적물을 불법 점유한 경우가 된다. 따라서 임대인은 목적물을 임차인  甲에게 반환할 것을 청구할 수 있다, 이때  임대인은 임차인에게 여전히 차임을 청구할 수 있으므로 양수인 丙에게는 차임에 갈음하는 손해배상청구권을 행사하지는 못한다.

 

임대인 乙은 임차인 甲에게 무단양도를 이유로 임대차 계약을 해지할 수 있다.

 

이러한 임차권의 양도 및 전대에 관한 규정은 민법 제632조에 의해서 양도 및 전대의 목적물이 되는 부분이 그 건물의 소부분이라면 적용되지 않는다.

 

위 사안은 양도한 부분이 상가의 2층 전부이므로 위와 같은 법률 효과들이 발생하게 된다.