환매권과 재매매의 예약

이번에는 환매권과 재매매의 예약에 관한 2019년도 행정사 계약법 문제의 내용과 쟁점들을 살펴보았다.

본 사안은 환매와 재매매의 예약의 차이점에 대하여 묻고 있는데, 먼저 환매에 관하여는 민법 제590조 제1항에서 정의되어 있다.

 

즉  매도인이 매매계약과 동시에 환매할 권리를  보류한 경우에는, 일정한 기간 내에 그 영수한 대금 및 매수인이 부담한 매매비용을 반환하고 그 목적물을 다시 환매받는 것을 말한다.

 

이러한 환매는 환매권자의 일방적인 의사표시로 효력이 발생하므로 형성권이며 환매의 특약은 매매계약과 동시에 하여야 하며, 매매계약에 종된 계약이다. 환매기간에 대하여는 부동산은 5년, 동산은 3년을 넘지 못하는 한계가 있으며 약정기간이 이를 넘을 때에는 위 기간으로 단축된다.

 

또한 환매기간을 정한 때에는 다시 연장은 불가능하다. 환매의 경우에는 목적물이 부동산인 경우에 매매등기와 동시에 환매권의 등기를 하면 제3자에게 대항할 수 있다.

 

환매권을 행사하려면 매도인이 환매기간 내에 매수인에게 환매대금을 지급하고 환매의 의사표시를 하여야 한다, 

따라서 매수인은 목적물을 반환하고 매도인은 환매대금을 매수인에게 반환함으로써 환매의 실행이 이루어지게 된다.

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반면 재매매의 예약은 민법에는 규정이 없으나 당사자의 약정으로 성립하는데 가등기에 의해 매도인에게 예약완결권(민법제 564조 참조)이 유보되어 있는 것으로 매도인이 나중에 목적물을 다시 사겠다고 예약하는 것을 말한다.

 

재매매의 예약은 제2의 매매를 성립시키는 것으로  매매계약 이후에도 가능한데, 매매계약 후에 등기를 갖추었다고 하더라도 재매매의 예약으로 보게 된다. 또한 재매매의 예약은 대금에 대한 제한이 없어서 당사자의 약정에 의한다. 재매매의 예약의 경우에는 청구권 보전의 가등기를 하게 되며, 매매등기와 가등기를 동시에 하여야 하는 것이 요구되지 않는다.

재매매의 예약은 환매의 기간이 적용되지 않으며, 예약완결권은 10년의 제척기간이 적용된다.(판례) 

 

위 사안을 살펴보면 甲과 乙 의 매매목적물을 다시 매매하기로 하는 약정은 매매계약이 성립한 2016년 5월 2일 이후인 2016년 5월 12일에 이루어졌다. 따라서 이는 매매계약과 동시에 환매할 권리를 유보한 환매의 특약으로는 볼 수 없으며 또한 청구권 보전의 가등기를 한 경우로서 재매매의 예약에 해당한다.

 

환매의 경우에는 해제권유보부매매로서 소유권이 바로 매도인 甲에게 이전되지만 사안은 재매매의 예약이므로 재매매의 예약에 따라 甲이 형성권인 예약완결권을 행사하였으므로 甲과 乙 사이에서는 제2의 매매로서 乙은 甲에게 토지 소유권을 이전해주어야 할 의무를 진다