세입자 및 임대인의 의무 (시설물 수선)

임대차 계약을 하게 되면 임대인과 임차인 모두에게 권리와 의무가 발생하게 된다. 임대인의 권리라면 임차목적물에 대한 차임 청구권이 대표적이고 임차인의 권리라면 임차목적물에 대한 사용 수익권이 대표적이라고 할 수 있다.

 

또한 임대인의 의무라면 임차목적물을 임차인에게 이전할 의무와 계약 존속 중 임차인의 목적물에 대한 사용 수익에 필요한 상태를 유지해 줄 의무가 있고, 임차인의 의무라면 차임지급의무와 함께 임차물에 대한 선관주의의무 및 계약 종료 후의 임차물 반환의무가 대표적이다.

 

아래에서는 주택 또는 원룸이나 오피스텔과 같이 임대차 계약을 한 후에 원래 기본 옵션시설로 들어가 있는 보일러나 세탁기, 냉장고, 에어컨 등이 고장이 나게 되면  누가 수선에 대한 의무를 부담하는지에 대하여 알아보았다.

 

  여기에 대하여 민법 제623조에서 규정하는 내용은 다음과 같다. 

또한 624조에서는 임대인이 임대물의 보존에 필요한 행위를 하는 때에는 임차인은 거절하지 못하고, 만약 임차인의 의사에 반하여 위의 보존 행위를 하는 경우에는 민법 제625조에서 임차인은 이로 인하여 임차의 목적을 달성할 수 없는 때에는 계약을 해지할 수 있다고 되어 있다.

 

따라서 보일러, 세탁기 등 기본 옵션 시설이 계약의 내용으로 들어가 있는 경우에 고장이나 수리가 필요 한 때에는  임대인은 임차인의 임차목적물에 대한 사용 수익에 적합한 상태를 유지해 주어야 하고 따라서 임대인이 필요비를 부담하여 수리해 주어야 한다고 해석된다.

 

그러나 만약 임차인의 관리 소홀이나 부주의로 인할 때에는 임차인이 그 일부 또는 전부의 비용에 대한 책임을 질 수도 있게 된다.

 

민법 제623조에서는 임대인이 수리 또는 수선해주어야 할 의무는 목적물을 임차인에게 인도할 당시의 하자는 물론이고 임대차 기간 중에 발생한 하자도 포함한다. 이러한 임대인의 수선의무는 특약으로 면제가 가능하나, 이는 소규모 수선에 한정되고 대규모 수선이 필요한 경우에 적용되는 것은 아니라고 해석하지만, 이러한 특약은 특히 임차인에게 불리한 것으로 계약 시 유의하여야 한다.

 

민법 제634조에서는 임차인의 통지의무를 규정하고 있으며 임대인이 이미 알고 있는 때에는 통지의무를 하지 않아도 된다고 규정하고 있다.

 

이와 관련하여 대법원 판례를 살펴보면 목적물에 대한 파손 또는 장해가 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해하는 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만, 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 계약에 의하여 정하여진 목적에 따라 사용·수익 할 수 없는 상태로 될 정도의 것이라면, 임대인은 그 수선의무를 부담한다 할 것이고, 이는 자신에게 귀책사유가 있는 임대차 목적물의 훼손의 경우에는 물론 자신에게 귀책사유가 없는 훼손의 경우에도 마찬가지다라고 하고 있다.

 

다른 참고할 만한 예시를 보면 구글에서 '법무부 주택임대차 표준계약서'라고 검색하면 표준계약서 양식을 다운로드 할 수 있는데, 여기 제4조에 보면 임대인 및 임차인의 비용 부담이 어떠한 것들이 있는지 예시해 놓고 있으니 참조하면 된다.

 

 

그러나 대체로 임대인, 임차인 모두 시설 장치 등에 대한 관리의무가 전제되어 있고 따라서 임차인의 관리 소홀이나 부주의로 발생 및 적절한 조치를 하지 않은 경우에는 임차인에게도 책임이 인정될 수 있음에 유의하여야 한다.

 

임대인이 수선의무를 불이행하면  월세 등 차임에서 상계 처리하거나 임대차의 해지 및 손해배상 청구를 강구해 볼 수 있으며, 주택 및 상가 임대차분쟁조정위원회에 신청하는 방법들이 있다고 한다.

 

또한 민법 제626조에서는 임차인이 보존에 필요한 필요비를 지출하였을 때에는 임대인에게 그 상환을 청구할 수 있다고 되어 있고, 만약 임차 목적물에 대한 가액의 증가가 현존하는 때에는 지출한 금액이나 그 증가액도 상환받을 수 있다고 되어 있다. 따라서 만약 임차인이 직접 수선 등 보존에 필요한 행위를 하였을 때에는 수리 전후의 사진 및 영수증 등 관련 증빙을 갖추어 임대인에게 청구할 수 있다.  

 

그러나 이러한 법률에의 호소보다는 당사자간에 원만한 합의를 통해 진행하는 것이 우선이라고 본다. 

 

 

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