임대인 동의 없는 전대차 계약의 효력

이번에는 임차목적물의 무단전대, 즉 임대인의 동의 없이 임차인이 임차 목적물을 제3자에게 전대한 경우에 관한 계약법 기출 사례를 살펴보았다. 

 

2016년 행정사 기출문제

본 사례는 임대목적물을 임차하여 거주하는 乙이  임대인 甲의 동의를 받지 않고 제3자 丙에게 다시 임차(=전대)하여 준 경우이다.

 

통상적으로 기존의 임차인 乙이 제3자 丙과 임차목적물에 대하여 임대차 계약( 전대차 계약이라고 함)을 하는 경우에는 전대차계약서를 쓰게 되어 있고, 이 계약서에는 임대인 甲이 동의했다는 임대인 측의 서명 날인이 포함되어 있는 경우가 대부분이다. 

 

민법 제629조 제1항에서는 임차인은 임대인의 동의 없이는 그 권리를 양도 또는 임차물을 전대하지 못한다라고 되어 있으며 제2항에서 임차인이 이 규정에 위반하는 때에는 임대인은 임차인과의 계약을 해지할 수 있다고 규정되어있다.

 

위의 민법 규정상 원칙적으로는 임대인의 동의 없이는 임차물의 전대는 허용되지 않는다. 그러나 임차인 乙과 제3자, 즉 전차인 丙사이의 당사자간의  전대차 계약은 유효하다. 다만 임대인 甲의 동의가 없었으므로 임대인 및 기타 제3자에게 대항하지 못할 뿐이다.

 

아래에서는 이러한 경우의 법률관계에 대하여 살펴본다

 

 

 1. 임차인(전대인이라고 함) 乙과 전차인 丙과의 관계

 

전대인 乙과 전차인 丙사이의 전대차 계약은 당사자 사이에서는 유효하게 성립한다.  따라서 전대인 乙은  전차인 丙에 대하여 임대인 甲의 동의를 얻어주어야 할 의무를 부담하게 된다. 만약 임차인이 이러한 의무를 하지 않으면 전차인이 임차인에 대하여 계약해제나 손해배상을 청구할 수 있다.

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 2. 임대인 甲과 전차인 丙과의 관계

 

 전차인 丙은 임대인 甲의 입장에서 임차목적물을 불법 점유한 것이 되고, 따라서 임대인 甲은 임차물에 대한 반환청구권을 가지게 된다.

 

그러나 원 임대차 계약이 해지되지 않는 한 ,전차인에게 직접 자기에게 반환할 것을 청구할 수는 없고 임차인 乙에게 반환하라고 청구할 수 있을 뿐이다.

 

또한 원 임대차가 존속하는 한 임대인 甲은 임차인 乙에게 차임 청구권을 여전히 가지므로 전차인 丙에게는 손해배상 청구는 할 수 없게 된다.

 

 

 3. 임대인 甲과 임차인 乙과의 관계

 전대차 계약이 있더라도 임대인 甲과 임차인 乙과의 관계에서는 임대차 관계가 여전히 유지가 된다. 다만 이 경우에는 위의 629조 제2항에 따라서 임대인 甲은 임차인 乙과의 계약을 해지할 수 있게 된다.

 

추가로 제629조 이하의 임차권의 양도 및 전대의 제한에 관한 규정들은 건물의 임차인이 그 건물의 소부분을 타인에게 사용하게 하는 경우에는 적용하지 않는다